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三四线城市房价上涨背后已“危机隐现”?

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导读:4月26日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组联合发布的2018年4月《中国住房市场发展月度分析报告》以下简称《分析报告》显示,短期看,一二线城市中房价下降或稳定的城市个数增多;三四线城市房价仍将继续惯性上涨,但涨速将有所下降。
       4月26日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组联合发布的2018年4月《中国住房市场发展月度分析报告》以下简称《分析报告》显示,短期看,一二线城市中房价下降或稳定的城市个数增多;三四线城市房价仍将继续惯性上涨,但涨速将有所下降。

       这份《分析报告》指出,各地住房市场涨多跌少。除了2016年来第一波房价上涨城市如南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊等还在下跌外,其它城市大都在上涨,西安、青岛等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。

       应该说,社科院新出炉的这份报告与我们之前的观点有很多的相近之处。但是我们要先分析一下,我国三四线城市的房价为何会出现快速上涨?

       首先,一二线城市受到房地产调控,投机者都跑到三四线城市炒房。三四线城市之前要去库存,所以很少受到房地产调控的影响。再说,很多三四线城市之前也存在价格的洼地,这让投机炒作有了很大的想象空间。

       再者,农民工返乡需求。第一季度恰逢春节等其他节假日,是农民工返乡的季节。很多人在一二线城市打工,根本买不起高房价,而返乡之后,看到家乡这边的三四线城市房价正在上涨,害怕自己以后连家乡周边的中小城市的房价也买不起。

       最后,三四线城市近年来一直在进行棚户区改造货币化安置,本来居民住在棚户区里面,对购置新房没啥需求。但是地方政府要拿棚户区这块地,于是通过国开行拿到抵押贷款,发给了棚户区的居民。这样一来,棚户区居民手里面一下有大量资金,随着这批刚需的入市房价开始扶遥直上。

       对于社科院的这份报告,我们也比较赞同短期之内中国三四线城市房价还有继续上涨的动能。从最新数据看,无论是环比,还是同比,三四线城市房价上涨的势头正在越来越衰弱,所以在下半年三四线城市就会出现调整,所以对于投资者来说,未来国内外不确定因素较大,投资三四线城市要谨慎。

       第一,房地产调控政策已经由一二线城市向三四线城市蔓延,限购、限售的城市继续增加。大连本市户籍2套以上限购;沈阳在3个热点区域实行限购;青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭,并将限售期限从2年提高至5年;海南省在已出台限购政策的基础上,实施全域限购;

       很显然,之前三四线城市的房价上涨是为了去库存,放松了对房地产的调控,让投机资金有机可乘,而现在去库存已基本结束,马上可以加大房地产调控的力度,而且很多三四线城市由原来的“因城施策”,变为“因区调控”,这样会更有针对性的对各个区域内的楼市进行调控。

       第二,房贷利率的上涨,可以对于三四线城市房价上涨进行遏制。数据显示2018年3月全国首套房贷款平均利率为5.51%,相当于基准利率1.124倍,环比2月上升0.92%,同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%上升23.54%。尽管房贷利率有所攀升,但目前的房贷利率仍处于近10年来的相对低点。

       对此,我们认为,自从去年下半年以来,各地频繁上调房贷利率,而且未来利率还有很大的上涨空间。以后房贷超过历史最高7%的可能性不能排除。当房贷利率上涨已经成为趋势后,到三四线城市投机炒房的群体将会选择退出。从目前看三四线城市70%的购房者是投机性购房群体。



第三,棚户区改造货币化安置或将发生变化。原因很简单,棚改居民又拿着货币安置款又去附近购房,这样会不断推高当地房价。为了能够支付货币化安置款,地方政府又要不断向银行贷出更多的资金,这样的安置模式是难以长期持续的。而想寄希望于民间资本,但民间资本对此事积极性并不高。

对此,我们觉得棚户区改造对口安置的办法还是比较好的。对于棚户区居民来说,政府提供几个地方的房源任凭选择,这样对于政府的去库存也有利。如果继续实行货币化安置,前面的棚改居民进一步推高房价,而地方政府又要向银行借出更多的资金来支付安置款。这样下去,何时是个头呢?

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