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房企上演新一轮土地储备争夺战:积极补仓

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导读:在易居沃顿第六期中国房地产实战研修班上,沃顿商学院Kathy Pearson教授向房企代表发出提问:“未来五年,中国房地产的确定趋势是什么?”不同的答案之外,“集中度越来越高”是一个共识。
       在易居沃顿第六期中国房地产实战研修班上,沃顿商学院Kathy Pearson教授向房企代表发出提问:“未来五年,中国房地产的确定趋势是什么?”不同的答案之外,“集中度越来越高”是一个共识。

       这背后也是房企土地储备资源的争夺战。大型房企利用其品牌、规模优势正加速布局,中型房企们则在“要么转型、要么死掉”的焦虑下拼命扩张。而由于地价走高、招拍挂拿地限制增多,房企拿地方式愈发多样化,并购以及合作成为普遍选择。

       比如,万科在2017年新拿地216个项目,同比2016年面积多了460万平方米; 72.3%是合作项目,如通过股权和合作方式拿地。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,其权益建筑面积在报告期末合计约289.1万平方米。

       易居研究院研究总监严跃进表示,当前房企在城市布局形成了两种思路。第一种是集中投资省会城市周边的城市,通过深耕战略实现业绩成长;第二种是挖掘有潜力的三四线城市,尤其是房价相对偏低的地级市,类似城市的投资价值相对高。从策略上看,很多企业开始加入到并购市场,尤其是对三大城市群中部分中小房企的股权收购,更容易受追捧。大体上说,并购比重会越来越高,尤其是一些中等规模,销售业绩介于500亿-1000亿的房企,更会有类似策略。
       据中国指数研究院统计,2017年百亿房企在销售带动下拿地热情高涨。50家百亿代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。

       积极补仓心态也反映在房企财报上。比如龙湖表示,持续关注高铁网点布局节点形成的城市群,以及环超大型城市周边的卫星城市,在板块轮动传导中抓住机会。2017年龙湖以合理价格新增76幅土地,拓展7个新城市,既覆盖深圳、香港等一线重镇,亦拓展至合肥、保定、福州、嘉兴、珠海这类环都市圈主力城市。

       融创中国业绩报显示,2017年其新增权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日,包含旧改等协议状态的土储在内,融创拥有土地储备共计约2.18亿平方米,整体货值约人民币3万亿元。

       积极补仓也得益于2017年房企整体销售业绩不错,因此获得了较好的现金流。龙湖集团CEO邵明晓在业绩会表示,“龙湖买地坚持量入为出原则,一直保持稳健资产负债表。全年净负债率保持在50%到60%之间,实际2017年龙湖净负债率47.7%。(龙湖)买地份额跟公司增长是匹配的,去年买地花费740亿元,今年还会略增一点,我们还是按照既定原则,保持每年净收入20%以上增长。”

       一家布局约80个城市的房企高管告诉21世纪经济报道记者,“2017年,土地市场还是存在机会。房企也提前看到了机会,并在地价大涨之前,提前在二线和强三线城市重点布局。”

       收并购也愈发成为趋势。比如融创中国副总裁兼联席公司秘书高曦在业绩会表态,“2016年10月之后,融创在公开市场拿地非常少,当时土地储备已经有优势了。当时符合我们拿地标准的地越来越少,也拿不到地了,无论是公开市场还是收并购市场,我们都非常谨慎。从2016年第四季度到2017年其实也没有特别多地去买。(融创中国)主要是抓住了几个比较好的并购机会,进一步巩固了土地储备的优势。”

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